Obligation d’assurance des copropriétaires

Publié le mercredi 27 décembre 2023 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

En matière d’assurance, le propriétaire d’un bien immobilier dispose de plusieurs solutions pour protéger son patrimoine. En principe, le propriétaire occupant est assuré contre les risques de responsabilité civile dans le cadre de son contrat d’assurance « multirisque habitation ». Si son logement est loué, c’est au locataire qu’il revient de souscrire cette assurance habitation. En revanche, si le logement est vacant, seule l’assurance propriétaire non occupant couvre les dommages causés par un sinistre. Orpi fait le point sur cette assurance PNO, également appelée « assurance propriétaire bailleur ».

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

L’assurance PNO est un type d’assurance multirisque habitation qui couvre les dommages causés par un sinistre, tel qu’un incendie, une catastrophe naturelle ou encore un dégât des eaux. Ce dispositif s’adresse au propriétaire bailleur qui n’occupe pas son logement et qui le met en location ou choisit de le garder inoccupé. L’assurance PNO se distingue de l’assurance propriétaire occupant et de l’assurance habitation souscrite par le locataire. Elle complète la Garantie Risques Locatifs (GRL) ou la Garantie Loyers Impayés (GLI).

Pourquoi souscrire une assurance PNO ?

L’assurance PNO protège le patrimoine immobilier ainsi que les revenus locatifs du propriétaire bailleur et intervient dans plusieurs situations.

L’assurance PNO protège le logement vacant

L’assurance PNO couvre le sinistre qui survient dans un logement vacant. En effet, un logement inoccupé n’est couvert par aucune assurance habitation. En cas de sinistre, le propriétaire doit alors prendre à sa charge les réparations et frais de remise en état de son bien immobilier. C’est pourquoi il est vivement recommandé au propriétaire de souscrire une assurance PNO, afin d’être protégé même lorsque son logement est inoccupé. En cas de sinistre, l’assurance PNO se substitue à l’assurance habitation pour dédommager le propriétaire.

L’assurance PNO supplée le manquement du locataire

L’assurance PNO supplée la carence du locataire non assuré. Dans le cadre de son contrat de location, tout locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs, ceci que le logement qu’il occupe soit loué vide ou meublé. À son entrée dans les lieux, puis une fois par an, le locataire doit fournir au propriétaire bailleur une attestation d’assurance, prouvant qu’il a bien respecté cette obligation. Mais si le locataire n’a pas souscrit cette assurance, c’est l’assurance PNO qui prend le relais en cas de sinistre dans le logement.

L’assurance PNO et la présomption de responsabilité

Un logement occupé par un locataire correctement assuré subit un sinistre. Dans ses articles 1732 et suivants, le Code Civil applique dans ce cas un régime de présomption de responsabilité du locataire. Ceci signifie que l’assurance habitation du locataire est mise en cause pour la prise en charge de la réparation des dommages. Cependant, si le locataire peut prouver qu’il n’est pas responsable du sinistre, son assurance habitation le dédommagera pour les dégâts causés à ses effets personnels mais ne dédommagera pas le propriétaire pour la remise en état du logement. Seule l’assurance PNO est alors en mesure d’intervenir.

L’assurance PNO complète d’autres dispositifs

Si elle concerne principalement les logements vacants, l’assurance PNO a également l’avantage de se cumuler avec d’autres dispositifs d’assurance. Elle vient alors renforcer la protection du patrimoine immobilier du propriétaire. Par exemple, l’assurance PNO intervient en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. En résumé, l’assurance PNO est comparable à une assurance multirisque habitation classique, et peut être complétée par différentes options telles que :

La Garantie Loyers Impayés (GLI) ;
La Garantie Risques Locatifs (GRL) ;
La garantie vices de construction ;
La garantie des défauts d’entretien ;
Les recours du locataire qui ferait appel à la justice pour faire constater le mauvais état du logement.

Il est à noter que l’assurance PNO couvre également le mobilier mis à la disposition du locataire dans le cadre d’un logement loué meublé.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

L’obligation d’assurance du propriétaire non occupant concerne uniquement les logements en copropriété. En effet, cette disposition issue de la loi ALUR du 27 mars 2014, article 9-1, oblige tous les copropriétaires à souscrire une assurance PNO. Elle se cumule ainsi avec l’assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et avec l’assurance habitation du locataire, chacune intervenant selon l’origine du sinistre :

Si le sinistre provient des parties communes de l’immeuble, celui-ci est géré par l’assurance de la copropriété ;
Si le sinistre provient d’un appartement voisin, c’est l’assurance du voisin qui le gère ;
Si le sinistre provient de votre propre logement, il est géré par l’assurance du locataire. Mais dans le cas où le logement est vacant et en l’absence d’assurance PNO, les dommages restent à la charge du propriétaire car aucune assurance ne le protège.

En conclusion, l’assurance PNO prend en charge les sinistres non couverts par les assurances précédemment évoquées. Et pour mieux protéger les propriétaires, la loi ALUR rend donc l’assurance bailleur obligatoire. En revanche, pour les logements individuels qui ne font pas partie d’une copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire, bien que fortement conseillée. Enfin, dans le cadre d’un investissement locatif financé par un emprunt immobilier, l’assurance propriétaire non occupant peut être prévue dans le contrat de prêt.

Combien coûte l’assurance PNO ?
Le montant de l’assurance PNO dépend des caractéristiques et de la localisation du bien immobilier. Orpi a négocié avec des assureurs de premiers plans européens, un contrat couvrant l’ensemble des risques à des conditions très favorables.

Bon à savoir : Le propriétaire qui souscrit un contrat d’assurance PNO a la possibilité de déduire les cotisations de ses revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition.

À retenir :

L’assurance PNO concerne les logements non occupés par leurs propriétaires, qu’ils soient loués ou vacants, vides ou meublés
La loi ALUR rend obligatoire l’assurance PNO dans tous les logements d’immeubles de copropriétés
L’assurance PNO couvre les risques non pris en charge par les autres dispositifs en place, tels que l’assurance locative ou l’assurance habitation du propriétaire occupant
Non obligatoire en dehors des copropriétés, l’assurance PNO est fortement conseillée